МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

от 20 ноября 2018 г. N Д23и-6181

О РАССМОТРЕНИИ ОБРАЩЕНИЯ

Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее - Департамент недвижимости) в рамках компетенции рассмотрел обращение и сообщает следующее.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437 (далее - Положение), Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим выработку государственной политики и нормативно-правовое регулирование в отнесенных к его ведению сферах деятельности. Согласно Положению Минэкономразвития России не наделено полномочиями по официальному разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.

Вместе с тем полагаем возможным отметить следующее.

Согласно пункту 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК) права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии с частью 1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах (далее - МКД) и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 г. N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона).

Статьей 219 ГК установлено, что собственникам квартир в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Статьей 75 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ) предусмотрено, что при ипотеке квартиры в МКД, части которого в соответствии с пунктом 1 статьи 290 ГК находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что одним из принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

При ипотеке нежилого помещения заложенными наряду с нежилым помещением считаются принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество в здании и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора данного земельного участка) (абзац пятый статьи 69 Закона N 102-ФЗ).

Необходимо отметить, что в пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 января 2005 г. N 90 сделан вывод о том, если залогодателю нежилого помещения принадлежит доля в праве собственности на общее имущество дома и (или) доля в праве собственности на земельный участок, занятый домом, вместе с помещением считаются заложенными принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок (хотя в договоре об ипотеке нежилого помещения это не указано).

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 г. N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" отмечено, что собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Учитывая вышеизложенное, по мнению Департамента недвижимости, при залоге помещения в здании одновременно считается заложенной и доля в праве общей собственности на общее имущество в здании, в том числе и на земельный участок, находящийся в общей долевой собственности собственников помещений в здании.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в здании не является самостоятельным предметом сделки (объектом гражданского оборота). Право общей долевой собственности на общее имущество в МКД принадлежит собственникам помещений в МКД в силу закона, то есть независимо от факта государственной регистрации права общей долевой собственности на такое имущество, и при залоге помещения одновременно считается заложенной доля в праве общей собственности на общее имущество в МКД независимо от того, имеется ли в договоре об ипотеке указание на это.

В соответствии с абзацем вторым статьи 69 Закона N 102-ФЗ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.

В этой связи, если жилое или нежилое здание принадлежит залогодателю на праве собственности, а земельный участок, на котором указанное здание расположено, находится в общей долевой собственности залогодателя и иных лиц, то предметом договора об ипотеке в таком случае будут являться здание и доля в праве общей собственности на земельный участок, и такой договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен.

При этом обращаем внимание, что письма Минэкономразвития России не содержат правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, не являются нормативными правовыми актами, имеют информационный характер и не препятствуют руководствоваться непосредственно нормами законодательства.

Заместитель директора

Департамента недвижимости

Д.П.РЕПИН