II. Основные показатели, понятия и определения

--------------------------------

<1> Приведенные в Методологии понятия и определения используются исключительно для настоящей Методологии.

8. Система показателей статистики цен на рынке коммерческой недвижимости включает следующие показатели:

средние цены одного квадратного метра общей площади проданных/сданных в аренду объектов коммерческой недвижимости (далее - ОКН) определяются исходя из цен на ОКН с конкретными качественными характеристиками как частное от деления фактической стоимости проданных или сданных в аренду объектов на величину их общей площади. Средние цены формируются под влиянием многообразных факторов, таких как уровень развития экономики и инфраструктуры, природно-климатические и экологические условия, качественные характеристики ОКН, их транспортная доступность, сезонные колебания спроса и других;

индексы цен на рынке коммерческой недвижимости являются относительными показателями изменения цен на объекты "постоянного качества".

9. Основные понятия и определения, используемые для целей Методологии:

взвешивание - метод индексных расчетов для получения сводных показателей из индивидуальных, каждому из которых придается определенное значение, или вес, в их общей совокупности;

гедоническая функция - функция, увязывающая вектор характеристик с ценой ОКН, обладающего этими характеристиками;

гедонический подход к расчету индексов цен - использование в качестве модели осреднения цены функции регрессии. При этом цена интерпретируется как переменная случайная величина, зависящая от определенных параметров товара. Исходная гипотеза построения гедонического индекса цен состоит в том, что с течением времени и изменением рыночных условий (например, в разных сегментах рынка - при купле/продаже и аренде объектов коммерческой недвижимости) разные параметры описывают зависимость цены для объекта постоянного качества. Гедонический индекс характеризует, во сколько раз (или на сколько процентов) изменилась бы за наблюдаемый период средняя цена совокупности объектов коммерческой нежилой недвижимости, если бы качество всех объектов этой совокупности осталось бы за период неизменным;

гипотетическая цена - средняя цена на ОКН "постоянного качества", сформированная с помощью гедонических функций, в частности, линейной регрессионной модели;

индекс цен - относительный показатель, характеризующий изменение цен во времени (выражается в коэффициентах или процентах);

индивидуальный индекс цен - отношение цены ОКН постоянного качества в определенный период времени к цене этого же ОКН в предыдущем (базисном) периоде;

метод гедонического вменения - это способ рассчитать цену, которую каждое здание или помещение, проданное в период t, имело бы в другой период, например t + 1, если бы его качественные характеристики не изменились;

объекты коммерческой недвижимости (ОКН) - нежилые помещения, здания, сооружения, которые предназначены для ведения предпринимательской деятельности в целях извлечения прибыли от продажи или сдачи в аренду. Примеры ОКН: здания - склад, магазин, торговый центр; сооружения - газопровод, бетонная площадка; помещения - машино-место или помещения, расположенные на первых этажах жилых зданий;

респонденты - юридические лица и физические лица, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей, предоставляющие первичные статистические данные (далее - данные) о ценах на ОКН по форме федерального статистического наблюдения N 1-РКН "Сведения об уровне цен на рынке коммерческой недвижимости" (далее - форма N 1-РКН);

рынок коммерческой недвижимости - совокупность участников (покупатель, продавец, арендодатель, арендатор и так далее) и сделок (продажа, аренда), совершаемых между ними на рынке;

сводный индекс цен - взвешенное среднее значение всех индивидуальных индексов цен на рынке коммерческой нежилой недвижимости, полученное на основе постоянной структуры весов;

товар-представитель - совокупность проданных или сданных в аренду ОКН конкретного вида (здание, сооружение, помещение и прочее) с определенным набором характеристик, участвующих в наблюдении за ценами для расчета средних цен и индексов цен.